影响2019年澳洲房市走向的“九大指标”！下一个周期会提前到来吗？

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前言

房产在澳大利亚经济中占有举足轻重的地位。据统计，澳大利亚居民家庭60%的财富都集中体现在住房市场。

相关数据显示，澳大利亚住房市场规模总计6.2万亿澳元，明显高于养老基金（2.7万亿）、股市（1.8万亿）、和商业地产（0.964万亿）的规模。

鉴于此，澳大利亚楼市的健康发展不仅关系到整个民生，同时也影响着整体经济的走向。

澳大利亚地产研究机构CoreLogic于近期公布了今年1月份的最新房产数据。整体而言，尽管全澳范围内房价创近30年来的最大同比跌幅，但是不同市场呈现显著差异。

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2019年1月澳洲房产市场最新动向

截至2019年1月份，全澳范围内住房价格同比下跌5.6%，为1983年以来的最大同比跌幅。

尽管不是所有的首府城市房价均录得下滑，但是，即便是仍在上涨的住房市场，其同比上涨速度普遍出现放缓。

澳大利亚既往房价下行周期主要是利率变化所致，而本轮下跌周期则主要受信贷供应影响。

如下图所示，信贷增速放缓在很大程度上主要受投资信贷减少所致。相关数据显示，投资信贷较去年同期下滑了23.4%，较2015年峰值水平已经下降了36.7%。

在主要首府城市房价下跌、投资需求下降的背景下，首次置业者需求显著回升。

尽管澳储行连续30个月宣布保持1.5%的现金利率不变，但是商业银行已经将房贷浮动利率上调。

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八大首府城市房价表现

悉尼

2019月1月，悉尼住房价格季率下跌4.5%，年率下跌9.7%。相比2017年7月的周期性高点，悉尼住房价格已经累计下跌了12.3%。

墨尔本

2019月1月，墨尔本住房价格季率下跌4.0%，年率下跌8.3%。相比2017年11月的周期性高点，墨尔本住房价格已经累计下跌了8.7%。

布里斯班

2019月1月，布里斯班住房价格季率下跌0.4%，年率持平。相比2018年4月的周期性高点，布里斯班住房价格已经累计下跌了0.7%。

阿德莱德

2019月1月，阿德莱德住房价格季率下跌0.1%，年率则上涨0.9%。其中，独栋屋和公寓价格分别较去年同期上涨0.9%和1.4%。

珀斯

2019月1月，珀斯住房价格季率下跌2.7%，年率则下跌5.6%。相比2014年6月的周期性高点，珀斯住房价格已经累计下跌了16.5%。

霍巴特

2019月1月，霍巴特住房价格季率上涨1.0%，年率则上涨7.4%。其中，独栋屋和公寓价格分别较去年同期上涨7.0%和9.0%。

达尔文

2019月1月，达尔文住房价格季率下跌2.8%，年率下跌3.5%。较历史高点相比，达尔文住房价格已经累计下跌了25.8%。

堪培拉

2019月1月，堪培拉住房价格季率上涨0.8%，年率上涨3.8%。其中，独栋屋和公寓价格分别较去年同期上涨4.3%和1.9%。

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关键指标看楼市发展趋势

成交量

2019年1月，受悉尼和墨尔本两市房产结算量显著下滑影响，全澳住房成交量较去年同期出现下降，同时也低于十年平均水平。

租金增长率

2019月1月，悉尼租金出现下跌，墨尔本租金增速出现放缓。全澳范围内，租金增长率出现显著放缓。

租金收益率

伴随房价的持续下跌和租金的持续上涨，澳大利亚租金收益率从历史较低水平开始逐步上涨。

成交周期

受买家情绪低迷影响，交易量持续下滑，成交周期也出现明显延长。

卖家折价水平

由于澳洲住房市场持续低迷，为了成功出售房产，卖家不得不进行大幅折价销售。

上市房产总量

尽管新增上市房产数量有所降低，但是上市房产总量仍明显高于去年同期。其中，悉尼、墨尔本、霍巴特的堪培拉住房市场表现尤为突出。

拍卖清空率

尽管近几个月多地房产拍卖市场出现休市的情况，但是新年开局表现尚可，拍卖清空率录得微幅上升。

住房需求

尽管澳大利亚移民数量持续上升，但是人口增速趋于放缓。

住房审批量

无论是独栋屋，还是公寓，新增住房审批量持续下降。其中，新增公寓审批量下滑速度相对更快。

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中国买家投资新热点已转移

伴随过去几年住房价格的持续快速上涨，居民财富迅速膨胀，推动澳大利亚人均财富位居全球首位。从而吸引来了众多海外投资者，在担心楼市过热会引发金融系统风险后，澳大利亚监管机构出台了宏观审慎措施，加快收紧信贷，继而最终导致了此轮下调周期。

作为此前澳洲市场上主要海外买家之一的中国群体，在受到双边管控且无法从银行贷到钱的情况下，逐渐将目光放到了澳大利亚以外的市场。

根据居外网提供的数据，2018年中国买家询盘量目的地的排行榜前十名分别为：泰国，澳洲，美国，加拿大，英国，马来西亚，新西兰，希腊，日本和德国。

（图片来源：居外网）

虽然询盘量只能代表投资意向的趋势，不能完全代表实际的交易量，但是我们可以看到中国买家对于房产投资兴趣的转移。

其中2018 年询盘量增长最快的三个国家分别是泰国（687%）、希腊（658.9%）和德国（149.1%）。

中国买家对东南亚表现出浓厚的兴趣。在东南亚一年36.38亿美元外商地产投资中，中国占比 55%。而泰国位于中国买家询盘量的第一名。不过虽然如此，但我们依然可以看到，市场上有大量买家在关注澳大利亚房产。

END

住房投资税收政策的不确定性和以及还在不断涌入的新建房屋或许会进一步导致房产价格下行，即使是央行再次降息也很难拉动整个房产市场。

更何况在本周三的时候，澳储行调整了其对未来经济的预测。因此，市场上普遍看衰，认为当前房价低迷还将持续一段时间。

此外，随着2019年澳洲大选的到来，很有可能会对房地产市场带来一场更大的动荡！

数据来源：CoreLogic

文章编辑：Jone、Oilee

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